Chính sách siết tín dụng BĐS đang khiến thị trường trầm lắng

Hiệp hội cũng đề xuất Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường... điều chỉnh, bổ sung một số quy phạm pháp luật và cơ chế chính sách riêng để cứu nguy thị trường.

Bong bóng xì hơi

Theo nhận định của Hiệp hội BĐS TP HCM (Hiệp hội), các biện pháp của Chính phủ và Ngân hàng nhà nước về tăng cường quản lý thị trường tài chính, tín dụng, đặc biệt là siết chặt tín dụng nhằm chống đầu cơ trong hoạt động đầu tư kinh doanh phát triển BĐS đã có tác động làm "hạ nhiệt" thị trường. Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn còn nhiều nguy cơ tiềm ẩn từ các DN đầu tư phát triển BĐS và cả người có nhu cầu mua, thuê nhà ở đã phải đối mặt với những khó khăn, thách thức lớn.

15 giải pháp cứu nguy

Dựa trên những nhận định đó, Hiệp hội đã đưa ra 15 giải pháp nhằm cứu nguy cho thị trường. Một trong những đề xuất là: Về thời điểm chủ đầu tư dự án nhà ở được huy động vốn, Hiệp hội cho rằng, các quy định chồng chéo nhau. Cụ thể: tại Nghị định 02 năm 2006 về quy chế khu đô thị mới nghiêm cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy động chiếm dụng vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức, trong khi tại điều 39 quy định Luật Nhà ở 2005, DN được huy động vốn từ tiền ứng trước của người mua sau đã được phê duyệt và xây dựng xong phần móng, tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng. Ngược lại, Luật Kinh doanh BĐS lại quy định: "Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện triển khai đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho BĐS". Ông Lê Hoàng Châu - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng, hiện nay các quy phạm pháp luật đang trở lên chồng chéo, mâu thuẫn nhau. Thực tế hiện nay, DN chỉ được coi là hợp pháp khi huy động vốn của người mua nhà sau khi đã xây dựng xong phần móng. Điều này không hợp lý vì sau khi đã giải phóng được mặt bằng, được duyệt quy hoạch 1/5.000 thì DN đã làm nghĩa vụ với Nhà nước thì DN rất cần được bổ sung vốn để xây dựng hạ tầng dự án.

Ngoài ra, theo ông Châu, việc bãi bỏ quy định được phê duyệt dự án nhà ở của các DN không sử dụng vốn ngân sách là rất cần thiết. Theo đó, cơ quan nhà nước chỉ cần thẩm định phê duyệt về quy hoạch, thiết kế, hạ tầng, môi trường, giao cho thuê đất. Về điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở cần đề nghị bổ sung thêm quy phạm pháp luật cho DN được chứng minh năng lực tài chính của mình bằng các hình thức như: DN đã thực hiện xong việc bồi thường giải phóng mặt bằng, vì giá trị này thông thường đã chiếm 30- 60% tổng mức đầu tư dự án.

Tính lại phương án thuế

Theo Hiệp hội, thì không nên thành lập TCty Phát triển nhà ở xã hội vì chắc chắn sẽ làm tăng giá thành căn hộ. Việc giao đất, cho thuê đất để đầu tư dự án nhà ở rất cần thay đổi cách tính tiền sử dụng đất đối với DN trong nước và tiền thuê đất đối với DN nước ngoài một cách bình đẳng. DN rất cần Nhà nước tính tiền cho thuê đất theo giá trị đất hàng năm trong thời gian chuẩn bị thực hiện dự án. Khi DN có sản phẩm để bán thì DN nộp tiền sử dụng đất theo quy định để giảm áp lực về vốn đầu tư. Riêng về việc chuyển nhượng dự án, Hiệp hội cho rằng DN rất cần được chuyển nhượng dự án sau khi đã được thường, giải phóng mặt bằng, đã được phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500, đã nộp tiền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đơn vị nhận chuyển nhượng dự án có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ cuả chủ đầu tư đã chuyển nhượng. Riêng hạn mức nhà ở, đất ở và thuế luỹ tiến đối với diện tích nhà ở và đất ở dự kiến có mức thuế luỹ tiến đối với nhà ở, đất ở vượt hạn mức không nên đánh thuế nhà ở đối với nông thôn, miền núi, vùng đồng bào dân tộc. Với tình hình hiện nay, Hiệp hội đề xuất chỉ đánh thuế nhà ở, đất ở tại các đô thị, thị tứ và có phân biệt giữa nhà đất chủ nhân sử dụng để ở, với nhà đất không trực tiếp sử dụng để ở. Tại thời điểm hiện nay, chưa cần thiết đưa ra mức thuế luỹ tiến đối với đất ở, nhà ở vượt hạn mức.

Ông Châu cho rằng Nhà nước phải vận dụng "bàn tay sắt" ở cơ chế chính sách nhằm đảm bảo liên thông giữa thị trường tài chính tín dụng, thị trường chứng chứng khoán và thị trường BĐS để phát triển ổn định, bền vững, lành mạnh. Theo ông Châu, thị trường chứng khoán là một kênh cung ứng vốn cho thị trường BĐS. Nhà nước cũng cần có chính sách tín dụng riêng cho người thu nhập thấp được vay tiền mua nhà trả góp từ 20-25 năm với lãi xuất thấp. Nhà nước cũng cần cho DN đầu tư phát triển BĐS được vay tín dụng trung hạn và dài hạn với lãi xuất ổn định, hợp lý trên cơ sở rà soát đánh giá năng lực chủ đầu tư. Mặt khác, nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi DN đã bồi thường giải phóng mặt bằng và duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 và nộp tiền sử dụng đất.
                                                                          (Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp )